Mit Erwerbskosten gleichzusetzen: Mietkosten für Rauchwarnmelder sind in preisgebundenen Wohnungen keine umlagefähigen Betriebskosten

Seit einigen Jahren sind Vermieter verpflichtet, Rauchwarnmelder in den Mietwohnungen zu installieren. Wie es hierbei mit den Kosten bei preisgebundenen Mietwohnungen aussieht, hat nun der Bundesgerichtshof konkretisiert.

Es ging in diesem Fall um eine preisgebundene - also öffentlich geförderte - Wohnung, in der die Beklagte seit dem Jahr 2003 wohnte. Nach dem Mietvertrag trug sie neben den Wärmekosten die dort im Einzelnen aufgelisteten Betriebskosten und hatte hierauf monatliche Vorauszahlungen zu entrichten. Kosten, die im Zusammenhang mit Rauchwarnmeldern entstehen, wurden nicht angeführt. Der Vertrag enthielt zudem folgende Regelung: "Die Vermieterin ist unter Beachtung des Grundsatzes der Wirtschaftlichkeit berechtigt, für zukünftige Abrechnungszeiträume zusätzlich zu den oben genannten Kosten auch solche Betriebskosten gem. Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung (oder einer entsprechenden Nachfolgeregelung) nach billigem Ermessen auf den Mieter umzulegen und mit diesem abzurechnen, die derzeit nicht anfallen, aber später entstehen oder zukünftig vom Gesetzgeber neu eingeführt werden." Nun wollte die Vermieterin Rauchwarnmelder in der Wohnung anbringen. In der Betriebskostenabrechnung wurden entsprechende Kosten für "Miete und Wartung der Rauchmelder" umgelegt. Schließlich klagte die Vermieterin die Beträge ein - vergeblich.

Bei den Kosten für den Erwerb der Rauchwarnmelder handelt es nicht um umlagefähige Betriebskosten, da die Kosten für die Miete von Rauchwarnmeldern nicht auf die sonstigen Betriebskosten im Sinne von § 2 Nr. 17 Betriebskostenverordnung (BetrKV) entfallen. Sie sind vielmehr den Erwerbskosten von Rauchwarnmeldern gleichzusetzen und betriebskostenrechtlich nicht etwa mit umlagefähigen Aufwendungen. Kosten für die Miete von Rauchwarnmeldern fallen ausschließlich dann an, wenn der Vermieter sich dazu entschließt, die in der Mietwohnung zu installierenden Rauchwarnmelder nicht als Eigentum zu erwerben, sondern sie stattdessen anzumieten. Die Kosten für den Erwerb von Rauchwarnmeldern wären - selbst wenn sie infolge einer Fremdfinanzierung nicht nur einmalig, sondern periodisch und deshalb möglicherweise laufend im Sinne von § 1 Abs. 1 Satz 1 BetrKV anfielen - nicht umlagefähig.

Hinweis: Bei nicht preisgebundenem Wohnraum sollte eine Umlage der Kosten für Rauchwarnmelder im Mietvertrag wirksam vereinbart sein. Ist das nicht der Fall, sollte ein Rechtsanwalt prüfen, ob eine Umlage dennoch rechtmäßig ist.


Quelle: BGH, Urt. v. 11.05.2022 - VIII ZR 379/20
zum Thema: Mietrecht

(aus: Ausgabe 09/2022)